Особенности ипотечного кредитования в Украине

При нынешних ценах на жилье все больше людей задумывается о кредите на приобретение собственного гнездышка. «Кафа» изучила особенности долгосрочного кредитования, чтобы помочь читателям рассчитать реальную стоимость ипотеки.

Что это такое

Долгосрочный кредит на жилье – ипотечный кредит, где залогом выступает недвижимость, которую собираются приобрести, или собственное жилье. Такие кредиты выдаются сроком до 30 лет. Заемщик имеет право жить в такой квартире, сдавать ее в аренду, делать капитальный ремонт, но только с согласия банка-кредитора. Клиент не может передать право собственности на это жилье другому владельцу, пока не погасит долг. Хотя, если финансовое положение заемщика резко ухудшилось, он может по согласию банка продать залог, чтобы вернуть кредит.

Кому банк не откажет

Основное «достоинство» потенциального заемщика в глазах банка – платежеспособность. Причем это может быть не только справка о заработной плате.

– Гарантировать платежеспособность клиента могут документы о доходах с арендной платы, ценных бумаг, депозитных вкладов, даже регулярные денежные переводы из заграницы, – рассказала заместитель начальника феодосийского отделения «Райффайзен банк Аваль» Татьяна Черных. – Если кредит берет предприниматель, то требуются документы о доходах от предпринимательской деятельности.

Кроме того, заемщик должен быть старше 21 года и, как правило, моложе пенсионного возраста.

Характеризует потенциального заемщика и семейное положение, наличие детей, место работы супруги(а), срок работы на одном и том же месте и некоторые другие факторы, которые указываются в анкете.

Расходы при получении кредита

Перечень расходов клиента при кредитовании в каждом банке разный. Есть одноразовые выплаты. Комиссионный взнос за рассмотрение кредитного дела берут редко, а вот комиссия за оформление кредитного дела составляет в среднем около 1,5% от суммы кредита.

Сегодня никакой кредит невозможно получить без страхования. В каждом банке свои требования относительно страховых полисов. Выплаты по страховке обычно ежегодные. Во всех банках, куда обращался корреспондент «Кафы», требовали страховку жизни клиента. Если за 30 лет с заемщиком что-нибудь случится, страховая компания выплатит долг банку. Часто нужно застраховать и приобретаемую недвижимость. Страхование титула сделки требуют не во всех банках. Оно предусмотрено на случай потери права собственности, так как первые три года родственники продавца имеют право предъявить требования на квартиру, если их права были нарушены.

Также клиент несет затраты на оформление договора ипотеки и договора купли-продажи. В кредитном отделе банка «Финансы и кредит» пояснили, что такими затратами являются уплата государственной пошлины, в пенсионный фонд, а также за услуги нотариуса. Кроме этого, необходимо оплатить оформление в БТИ (бюро технической инвентаризации) извлечения из реестра прав собственника на недвижимое имущество.

Еще один однократный расход – плата за оценку приобретаемого имущества, однако некоторые банки располагают собственным отделом оценивания, и поэтому эта услуга бывает бесплатной.

Обычно банк требует внести первоначальный взнос. Эта сумма составляет от 10 до 30% стоимости покупаемой недвижимости. Иногда допускается кредитование без авансового платежа, если клиент передает в залог дополнительную недвижимость.

Процентная ставка

При оформлении кредита следует обратить внимание на то, упоминается ли в условиях договора ежемесячная комиссия, которая сильно утяжеляет расходы на кредит. Как утверждают специалисты компании «Простобанк Консалтинг», которая занимается регулярными исследованиями рынка банковских услуг, индикатором существования ежемесячной комиссии является низкий размер процентной ставки.

Как правило, чем меньше срок кредита – тем ниже процентная ставка. Ставка может быть фиксированной и плавающей, хотя последняя еще не получила в Украине широкого распространения.

Сегодня банки предлагают взять кредит в различной валюте, от гривны до швейцарского франка. Кредит в гривне выдается под более высокую процентную ставку, чем в иностранной валюте.

– Гривна менее устойчивая валюта, поэтому выдавая кредит в гривне, банк рискует больше, – пояснили в «Укрсоцбанке».
Взяв кредит, например, в долларах, заемщик экономит на ставке, но рискует, если за время действия кредитного договора курс изменится не в его пользу.

Как и чем платить

Различают два основных вида платежей: аннуитетные и проценты на остаток (или стандартные). Если кредит погашается аннуитетными платежами, это означает, что каждый месяц платится одинаковая сумма, которая включает в себя проценты и оплату «тела» кредита. По схеме «Проценты на остаток» ежемесячные выплаты стартуют с максимального платежа и уменьшаются к концу срока кредита, поскольку ежемесячный остаток кредитной задолженности уменьшается. Возьмем для примера кредит на 20 лет в одном из феодосийских отделений банков для покупки квартиры стоимостью $60 тыс. Если процентная ставка составит 13,35, то при стандартном графике погашения ежемесячный платеж будет уменьшаться от $917,5 в первом месяце до $252,78 в последнем. При аннуитете сумма ежемесячного платежа составит $717,97 в течение всего срока.

Следует обратить внимание на то, есть ли в банке претензии к тому, что клиент захочет рассчитаться с кредитом раньше намеченного срока.

Что следует учитывать

О плюсах и минусах ипотеки спорят уже много лет. Противники долгосрочных кредитов снимают квартиры, ждут падения цен на рынке недвижимости, ругают ставки и твердят о бешеной переплате. Действительно, за 10-15 лет клиент выплачивает банку стоимость 2,5 а то и трех квартир. Сторонники ипотеки отмечают, что в результате инфляции и роста цен на рынке недвижимости, скопить на квартиру не удается – накопленная сумма постоянно обесценивается.

Если вы все же решили воспользоваться ипотекой для решения жилищных проблем, следует учитывать несколько факторов:

– если ипотечный кредит не по карману, получить квартиру при помощи банка реально, когда имеется хотя бы половина стоимости жилья;

– при выборе кредитора следует обратить внимание на дополнительные комиссии, страховки и сопутствующие платежи, а также, есть ли в договоре пункт, что банк имеет право изменить условия договора (например, процентную ставку) в одностороннем порядке;

– следует поинтересоваться специальными предложениями. Некоторые банки делают скидки постоянным клиентам: уменьшают комиссию и процентные ставки для получающих через этот банк зарплату;

– на ипотечном рынке есть тенденция к установлению банками для заемщиков отсрочки по выплате «тела» кредита;

– некоторые банки предлагают кредитование совместно с Государственным ипотечным учреждением в гривне по более низким процентным ставкам.